Breaking News

Цены, объемы, качество строительства сегодня и в перспективе :: Жилье :: РБК Недвижимость

Растут или падают цены на новостройки? Как отразятся сегодняшние события на отрасли и стоит ли покупать новое жилье? Как застройщики сегодня меняют свой бизнес, рассказал в интервью РБК директор по продажам компании Seven Suns Development Алексей Бушуев

Алексей Бушуев, директор по продажам компании Seven Suns Development

Алексей Бушуев, директор по продажам компании Seven Suns Development

— Алексей, не могли бы вы рассказать, как происходит ценообразование с позиции застройщика в текущей ситуации? Какие задачи сейчас решаются на уровне отрасли?

— Строительная отрасль очень инертна, поэтому политические и экономические факторы не так отчетливо находят здесь свое отражение в текущем моменте, как в других сферах. Пока плановые поставки осуществляются, стройка идет, договоры заключены — в краткосрочной перспективе все понятно. Но долгосрочная перспектива требует действий, и застройщики сегодня анализируют перспективы импортозамещения, ищут альтернативные каналы поставок. В зависимости от класса проекта импортные материалы занимают в доступном классе до 20%, в бизнес-классе — до 30%. Пересмотр стратегий будет — мы смотрим в сторону азиатского рынка, многие материалы уже давно доставляются из Китая. Но с момента последнего кризиса большой путь проделан в векторе импортозамещения. Например, многие материалы для чистовой отделки российские. Одним словом, деньги — как вода, они дорогу найдут — и скоро мы выстроим новые каналы поставок под будущие проекты.

Те проекты, где получена разрешительная документация, уже в работе, многие материалы законтрактованы. Например, где-то мы только заливаем фундамент, но основные материалы (а это как раз бетон и арматура, стоимость которых особенно волатильна) оплачены в полном объеме. Поэтому цены на текущие проекты мы держим — нет фактических причин для того, чтобы их поднять. Если и есть рост цен в отдельно взятых проектах от других застройщиков, то я склонен думать, что он все-таки спекулятивный, да и то уже сегодня многие одумались и через акции возвращаются к своим ценам и изначальным финансовым моделям. Можно сказать, что такие необдуманные действия со стороны продавцов — реакция на аномальный спрос, который мы наблюдаем сейчас на рынке. Аналитики фиксируют рост спроса на 32,7% по Москве, рекордные цифры показывает и статистика по заключенным сделкам из Росреестра.

— В чем причины этого спроса?

— Только по состоянию на конец февраля россияне сняли со счетов 1,4 трлн руб. На фоне инфляции эти деньги стремительно дешевеют, а в нашей стране люди всегда считали недвижимость самым надежным способом спасти накопления. Долларовые капиталы при этом у многих резко увеличились, и те, у кого квартирный вопрос был не решен, получили возможность распорядиться им лучшим для себя образом. При этом, по нашей статистике, покупатели в основном рассматривают проекты на высокой стадии готовности.

— А существуют ли реальные риски, которые вынуждают покупателей платить больше за готовый объект?

— Гарантом безопасности тут должно выступить государство, как это уже происходило в предыдущие кризисы. Строительная отрасль — системообразующая, это 20% доли ВВП, под нее построено множество производств, а это значит, что поддержку государства застройщики получат в первую очередь. Сейчас обсуждаются различные меры, пока в порядке мозгового штурма. Минстрой внимательно изучает возможности импортозамещения и контроль роста цен на отечественные стройматериалы. Некоторых производителей нужно переориентировать на внутренний рынок, чтобы ценообразование происходило в отрыве от Лондонской биржи. Обсуждаются возможности частичного раскрытия эскроу-счетов — как вы понимаете, эти деньги застройщиков сейчас заморожены на время стройки, но, если дать возможность вернуть их непосредственно в бизнес-процессы, это придаст структурам устойчивости.

Влияние ряда решений, принимаемых сегодня правительством, мы ощутим сразу. Например, меры по регулированию цен на металл и льготная ипотека поддержат индустрию уже сегодня. А вот раскрытие эскроу-счетов или, например, возможность осваивать участки земли на льготных условиях, льготы по налогообложению, стимулирование проектов социального жилья — это задел на будущее, такие меры окажут благотворное влияние на отрасль в перспективе от года до трех лет.

Важно и то, что банки сегодня не имеют права пересматривать условия, на которых кредитуют застройщиков, эскроу-счета заполнены, защитные механизмы работают. По крайней мере все начатые проекты благополучно завершатся, цены на них будут расти так же, как и раньше — по мере готовности, согласно рассчитанной ранее экономике.

— Отразится ли ситуация на проектах в части конструктива (материалах, метражах, инфраструктуре)?

— Все проекты, которые уже имеют проектную документацию, скрупулезно выверены, рассчитаны, включая инфраструктуру — вплоть до зеленных насаждений. На проектах, которые будут запущены позднее, возможно, в какой-то степени отразятся сегодняшние события, но тут прогнозы преждевременны.

— Значит ли это, что новые проекты в сложившихся условиях выходить не будут и рано или поздно мы столкнемся с дефицитом предложения?

— С новыми проектами ситуация сложнее, но мы, например, как планировали выходить на стройку, так и планируем. Как обычно застройщик принимает решение о выходе? Мы анализируем определенное пятно застройки, скажем, на юго-востоке Москвы или на севере Санкт-Петербурга, и, главным образом, смотрим, кто из конкурентов планирует строительство в той же локации. В «красном океане», то есть в плотном конкурентном поле, работать нецелесообразно, а вот туда, где конкурентов мало — мы выходим. Это основной фактор, влияющий на стратегию. Вполне может быть, что какие-то не очень крупные застройщики с ограниченными ресурсами будут вынуждены уйти с рынка, но если предложение и сократится, то по причине ажиотажного спроса, о котором я упоминал. Впрочем, не стоит забывать и о тех проектах, где шли продажи годом ранее — уже скоро на рынок поступит много инвестиционных квартир, которые были куплены в то время, когда дома возводились под 5% годовых. Пусть цены там выросли (скажем, на старте было 150 тыс. руб. за кв. м, а сейчас 250–300 тыс. руб.) — это конкуренты первичного рынка, хотя формально считаются вторичкой.

— Да, но на покупательную способность не могут не повлиять рост ставки ЦБ и, как следствие, высокая стоимость ипотеки. Что ждет покупателей в этом отношении?

— Я пережил много кризисов и помню время, когда ставка ЦБ была 17%. Политика повышения ключевой ставки, как и в отношении валютного курса, оправданна и логична — иначе бы мы захлебнулись инфляцией. Но когда речь идет именно об ипотечной ставке, то тут важно осознать, как работает мышление покупателя. Людям необходимо улучшать свои жилищные условия, и инвестиции для многих — их основная деятельность. Никто не будет отказываться от жизненно важных продуктов, а жилье — это именно такой продукт. Принимая решение о том, чтобы взять кредит, как правило, покупатель опирается на уверенность в своем доходе и думает о размере ежемесячного платежа. Этот фактор будет решающим.

Конечно, когда люди брали ипотеку по ставке свыше 17%, в том числе в валюте, объемы выданных кредитов были в разы меньше. Для того чтобы инструмент стал доступнее, сейчас обсуждается возможность увеличения суммы кредита до 10 млн руб. по ставке 10–12% годовых. В этом случае доля ипотечных сделок будет расти.

— Для кого сейчас особенно выгодна покупка?

— Как я уже говорил — для тех, у кого есть рублевые накопления, которые нужно защитить от инфляции. Для тех, у кого квартирный вопрос требует разрешения, и они могут себе позволить приобрести качественное жилье, свободно выбирая в тех объемах, которые сегодня доступны. Оставаться ли в валюте — каждый решает сам, исходя из своих жизненных условий, но то, что недвижимость ценится во все времена, мы убеждались не раз.

— Вы сказали, что у вас есть проекты на разной стадии готовности. Где они расположены? Какие из них вы бы рекомендовали рассмотреть покупателям в контексте этого интервью?

— В Санкт-Петербурге построено пять проектов, в Москве к самым перспективным сегодня я бы отнес два: ЖК «Светлый мир «БиоПолис…» и «Светлый мир «Станция «Л»…». Они как раз иллюстрируют описанную выше ситуацию, когда разрешительная документация получена, стройка идет, материалы уже оплачены. Seven Suns Development реализует все комплексы в единой концепции «Светлый мир» — то есть застройщик предлагает не только квартиры, но и образ жизни, который невозможен без определенной инфраструктуры, направленной на создание и развитие сообщества в рамках каждого проекта.

Проектный вид ЖК «Светлый мир «Станция «Л»…». Визуализация Seven Suns Development

Проектный вид ЖК «Светлый мир «Станция «Л»…». Визуализация Seven Suns Development

Проектный вид ЖК «Светлый мир «Станция «Л»…». Визуализация Seven Suns Development


«Светлый мир «Станция «Л»…» — один из немногих ЖК, строящихся в границах Старой Москвы (станция метро «Братиславская»), при этом цены признаны аналитиками одними из самых привлекательных на рынке. Динамика продаж первой очереди уже побила все рекорды — мы не раз входили в различные рейтинги по количеству проданных квартир. Старт продаж второй очереди планируем на лето.

Проектный вид ЖК «Светлый мир «БиоПолис…». Визуализация Seven Suns Developmen

Проектный вид ЖК «Светлый мир «БиоПолис…». Визуализация Seven Suns Developmen

Проектный вид ЖК «Светлый мир «БиоПолис…». Визуализация Seven Suns Developmen


ЖК «Светлый мир «БиоПолис…» — это новый малоэтажный проект, всего четыре этажа, небольшие корпуса. Его отличительной особенностью можно считать совокупность преимуществ загородного и городского форматов. С одной стороны, комплекс расположен за городом, в поселении Мещерино, но от станции метро «Домодедово» дорога займет не более 15 минут. Экологическая обстановка здесь благополучнее, чем в городе. Как и любой загородный проект, ЖК «Светлый мир «БиоПолис…» привлекает тишиной, размеренностью, безопасностью проживания. При этом он подойдет тем, кто не привык к жизни в собственном доме, а именно это часто является барьером на пути переезда за город. Впрочем, еще один аргумент против — отсутствие привычной городской инфраструктуры. В нашем случае она будет доступна на территории квартала: детский сад, школа и Соседский центр.

Проектные декларации

More from my site

Top